Comprar para alquilar: Estepona es una recomendación especial

Durante mucho tiempo, fue el lúgubre vecino de Marbella, pero ahora vale la pena invertir en una casa vacacional en Estepona. El margen de ganancias del alquiler es muy bueno.

de Stefanie Claudia Müller, Madrid

Ganar dinero sin mucho esfuerzo no es fácil. Pero si en España hay un lugar donde todavía funciona, es en Estepona, Andalucía. Ahí, los precios de compra siguen siendo relativamente bajos, pero los alquileres se pueden comparar a los de Madrid. Y desde hace años, el turismo sigue creciendo. El alquiler residencial de una casa de 200 metros cuadrados con 3 dormitorios en muy buen estado y en una buena ubicación cuesta entre 3.000 € y 4.000 € al mes. En verano, los precios del alquiler vacacional de propiedades de medio standing suben hasta los 6.000 €.

Cuanto más corto sea el período de alquiler, será más rentable, ya que el precio es relativamente más caro. Quien alquile su propiedad todo julio o agosto, sin huecos, puede llegar a obtener hasta 10.000 €. En este período, los pisos cerca de la playa se pueden alquilar por unos 5.000 €. En términos relativos, los pisos no son mucho más baratos en los alquileres comparándolo con una casa, por lo que, para empezar, un piso puede ser una buena opción para probar si salen las cuentas de este modelo de negocio “buy to lend» (comprar para alquilar).

Magnífico chalet de campo en la New Golden Mile de Marbella, cerca de la playa, ideal para los amantes de la naturaleza y los caballos

Actualmente los británicos son los que más compran

La provincia de Málaga, que incluye Estepona y Marbella, es visitada por cientos de miles de turistas alemanes cada año, pero actualmente son los británicos quienes compran propiedades en esta zona. Esto también puede estar relacionado a la proximidad a Gibraltar, donde también hay un aeropuerto y el alcohol y tabaco son más baratos. En algunos lugares, como el centro de Málaga, las propiedades se han vuelto más caras debido al enorme aumento de la demanda de ingleses y escandinavos, pero un piso en la zona de Estepona cuesta mucho menos. En las ciudades costeras vecinas como Piedra Paloma, por ejemplo, los precios de pisos con 3 dormitorios en complejos vacacionales con piscina están entre los 250.000 y los 300.000 €.

En Bahía Dorada hay apartamentos de 2 dormitorios a partir de 200.000 €. Quienes buscan  más tiempo, incluso encontrarán viviendas más baratas. En los meses de verano se pueden conseguir ingresos de alquiler particularmente altos, pero últimamente también en invierno. El hecho de que exista un microclima en esta parte de la Costa del Sol y que haya una amplia oferta de clínicas de salud, eventos y programas culturales ayuda también a que haya turismo de Navidad y Año Nuevo. En esta época las temperaturas todavía están alrededor de 20 grados en el sol y el cielo está despejado. Hay poca lluvia y solo en las montañas hay nieve. En esta periodo, sin embargo, bajan los alquileres: un piso más pequeño cuesta entre 800 € y 1000 € para 10 días. Pero sigue siendo más de lo que obtendría en casi cualquier otro lugar de Europa en comparación con el precio de compra.

Invertir en una provincia en auge

Todo el mundo habla de alquileres vacacionales en Mallorca, pero donde ahora realmente se puede obtener mucho margen de beneficios es en la provincia de Málaga que entretanto se convirtió en uno de los destinos urbanos más populares de España. En esta provincia, que incluye Marbella y Estepona, las viviendas turísticas han crecido un 672% en los últimos cinco años, según las cifras oficiales (ver tabla). Hay un auge particular en los apartamentos turísticos de la ciudad, en las casas rurales y en los apartamentos turísticos en los pueblos (vivienda turismo rural). En 2017, se contabilizaron 280.000 camas en la provincia de Málaga. Se espera que este número haya crecido nuevamente en 2018.

La provincia de Málaga está en auge

El crecimiento de las diferentes categorías de alojamiento turístico en la provincia de Málaga, en cifras absolutas.

Fuente: Observatorio turístico de la Costa del Sol – Málaga 2017

Según el informe del centro de investigación turística «Observatorio turístico», el número de turistas aumentó en un 15% entre 2013 y 2017 a 4,7 millones de visitantes nacionales y extranjeros. Hubo un fuerte crecimiento en el turismo nacional en la zona, pero los británicos fueron los que más aumentaron. Muchos españoles ahora alquilan o compran una casa o apartamento vacacional en Málaga porque los hoteles son demasiado caros y están llenos de extranjeros. La oferta más grande de hoteles se encuentra en el rango de 4 estrellas, lo que explica el auge enorme de pisos turísticos en la ciudad como Airbnb y empresas del mismo tipo.

Pero quien ofrece una casa con confort en una buena ubicación, siempre tiene un as bajo la manga. No tiene que estar directamente en Marbella, Málaga ciudad o Estepona, sino también puede estar situada en los pequeños pueblos de los alrededores. Lo que siempre es importante para los alquileres vacacionales es: la proximidad a la playa y al mar. La mayoría de los clientes, sin embargo, son británicos o españoles. Los alemanes con 304.542 visitantes al año están muy por detrás. Es por eso que es importante hablar inglés y español si quiere encargarse del alquiler usted mismo.

 Los españoles aman su costa soleada pero los británicos casi la aman más

Ranking de turistas desde 2013 hasta 2017, en cifras absolutas

Fuente: Observatorio turístico de la Costa del Sol – Málaga 2017

Ojo: nuevas regulaciones en alquileres vacacionales

Los caseros deben tener en cuenta que España actualmente está llegando a los límites de su capacidad turística. Las poblaciones de las Islas Baleares y de Cataluña se están cansando de las masas. Por el turismo de cruceros, el disgusto se ha convertido en protestas vociferantes. El fuerte crecimiento de las ofertas de Airbnb también ha enfurecido a la gente de Madrid y Barcelona. Tal como en las Islas Baleares, los políticos locales reaccionan con restricciones. En la Costa del Sol, todavía les gusta ver a los turistas, porque no es tan concurrida, no hay tantos habitantes autóctonos y otras fuentes de ingresos están limitadas, una situación diferente a la de Barcelona, Madrid o Palma. La tasa de desempleo en Andalucía, donde se encuentra la Costa del Sol, es una de las más altas de España.

Sin embargo, algunos gobiernos municipales y también los gobiernos nacionales actualmente están restringiendo los alquileres vacacionales urbanos. En Barcelona, ​​hay una demanda contra Airbnb y también las Islas Baleares se han vuelto muy estrictas con respecto al alquiler vacacional. Sin una licencia, nada funciona y estas ya casi no se conceden. Además, las autoridades fiscales controlan este tipo de negocio más que antes, porque siempre vuelve a haber molestias y demandas anónimas en edificios residenciales normales. En todo el país, el nuevo gobierno de Pedro Sánchez acaba de estipular que el arrendamiento de un apartamento en un edificio normal requiere la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios.

Mansión privada completamente reformada, situada a solo unos minutos de la playa de Laguna Village

Si considera “comprar para alquilar” debería hacer todo legalmente

En el pasado hubo muchos problemas con las autoridades fiscales alemanas y españolas debido a los complicados «modelos de ahorro» que luego resultaron ser contraproducentes, como la fundación de una empresa en España que administra los ingresos por alquiler. «Quien tenga este modelo de negocio en mente siempre debe tomar el camino legal para obtener la licencia y hacer la declaración de impuestos en España. Cada caso debe ser revisado», aconseja el abogado Tim Wirth, quien se especializa en inmuebles en España. No recomienda hacerlo a través de compañías off-shore: «Estas dan más problemas que beneficios. Disolverlas es muy complicado «.

Para aquellos que se asesoran bien, el negocio de alquiler en la Costa del Sol es relativamente fácil, a pesar de lo que se dice acerca de los okupas ilegales o el alboroto de turistas: «La mayoría de los alquileres funcionan sin problemas siempre y cuando una administración local haga una preselección de clientes y controle todo, y además el alquiler se gestione a través de una plataforma seria,” dice Wirth, cuya firma de abogados está en Palma de Mallorca. Sin embargo, siempre advierte acerca de tener expectativas demasiado altas acerca del rendimiento: “El mantenimiento de un inmuebles cuesta mucho dinero; se debe disponer de solvencia económica para ello”.

En materia fiscal, las inversiones en inmuebles vacacionales en España son atractivas

Por lo tanto, los contribuyentes deben tener cuidado, ya que no solo existe un acuerdo de doble imposición entre España y Alemania, sino también un intercambio animado entre las autoridades fiscales, por lo que lo mejor es ser transparente. Ahora se les permite a los extranjeros en España deducir de los ingresos los gastos relacionados con la propiedad vacacional, como servicios de limpieza o reparaciones, y solo se tiene que pagar el impuesto del 19 % sobre la diferencia. El impuesto de bienes inmuebles varía de un municipio a otro, pero por lo general se encuentra entre el 0,3 % y el 0,4%. Si la propiedad está en la ciudad, puede aumentar hasta un 10%.

El impuesto de bienes inmuebles para propiedades hasta un precio de compra de 300.000 € es del 7 %. A partir de los 700.000 € es del 10 %. Todo esto se aplica a los no residentes, es decir, a aquellos que pasan menos de 183 días en España y no tienen su domicilio oficial en la localidad correspondiente. Si está ahí por un tiempo más prolongado, entonces, como todo español, está obligado a pagar la declaración de impuestos normal una vez al año donde se encuentra la casa o el piso. Si fuera Estepona, la delegación de hacienda local está a cargo. «Mejor que vaya una vez más de lo necesario. Las sanciones por parte de las autoridades españolas en caso de demora en la entrega u omisión ahora son muy altas «, advierte Wirth.