Steuern sparen mit Auslandsimmobilien
Steuern sparen mit Auslandsimmobilien
Erwirtschaftet eine vermietete Ferienimmobilie jenseits der Grenze Überschüsse, so ergeben sich ab 2008 steuerliche Vorteile. Denn seit dem laufenden Jahr müssen diese grundsätzlich steuerfreien Auslandseinkünfte nicht mehr als positiver Progressionsvorbehalt angesetzt werden. Sie erhöhen also nicht den Steuertarif.
Verluste hingegen dürfen sehr wohl steuermindernd angesetzt werden. Zwei gegensätzliche Effekte, mit gleichem positiven Endergebnis.
Ausnahmen bei Auslandsimmobilien in Spanien und Finnland
Diese Regelung gilt für Auslandsimmobilien innerhalb der EU – mit Ausnahme von Spanien und Finnland. Denn hier liegt ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland zugrunde, demzufolge die dort erzielten Überschüsse im Inland steuerpflichtig und die (spanische oder finnische) Auslandssteuer wird lediglich angerechnet. Das bleibt auch weiter so, dafür verbessert sich aber der Ansatz von Verlusten.
Kommt es insbesondere in den ersten Jahren zu roten Zahlen, finanziert die Steuererstattung einen Teil der Investition. In allen noch offenen Steuerbescheiden können den Einnahmen aus einer Immobilie z.B. auf Mallorca sämtliche laufende Kosten, Abschreibungen auf Kauf- oder Baupreis und Schuldzinsen als Werbungskosten gegenübergestellt werden. Der hieraus resultierende spanische Verlust zählt genauso wie bei Mietobjekten in der Heimat.
Langfristige Strategie beim Kauf einer Auslandsimmobilie
Langfristige Strategie zum Kauf einer Finca auf Mallorca
Diese Tendenz lässt sich für eine langfristige Sparstrategie nutzen.
Eine Beispielrechnung: Auf Mallorca wird eine Finca erworben, die zuerst einmal fremdvermietet wird. Am Anfangsverlust beteiligt sich der heimische Fiskus. Sind die Kredite getilgt und steht der Ruhestand an, dient das dortige Domizil als Altersruhesitz. Das löst dann in Deutschland keine Steuer mehr aus.
Für alle EU Staaten gilt hingegen ausnahmslos die Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Beschäftigungen für die selbstgenutzte Ferienwohnung oder -haus. Denn diese Förderung bezieht sich nicht nur auf den Hauptwohnsitz, sondern auch auf die eigengenutzte Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung.
Damit lässt sich der Aufwand in der heimischen Steuererklärung auch dann geltend machen, wenn Hausmeister, Gärtner oder Reinigungsdienst am spanischen Festland, in der Toskana oder in der Tiroler Bergwelt aktiv werden. Dann sind 20 Prozent der in Rechnung gestellten Arbeitsleistung und bis zu 1200 Euro pro Jahr von der eigenen Steuerschuld abziehbar. Benötigt werden lediglich eine ordnungsgemäße Rechnung des Dienstleisters sowie der dazugehörige Bankbeleg über die unbare Bezahlung. Unter diese Regelung fallen übrigens auch die Speditionskosten für einen privaten Umzug ins EU-Ausland. Ein Grund mehr, sich in Richtung südlicher Sonne zu orientieren.
In welchem Gesetz soll der Wegfall des Progressionsvorbehalts bei positiven Vermietungseinkünften aus dem Ausland ab 2008 denn geregelt sein? Der EuGH verlangt nur die Berücksichtigung auch des negativen Progressionsvorbehalts, wenn der positive Progressionsvorbehalt mit dem jeweiligen Land angewendet wird.
Schöne Grüße
R. Kuffer
http://www.eigentumswohnungen.me
Allerdings bergen solche Immobilien ja auch immer Gefahren, das sollte man noch dazu erwähnen! Die Steuerersparnis ist enorm, da gebe ich Recht!
Nur schade, dass für Spanien weiterhin die Anrechnungsmethode gilt.
„Erwirtschaftet eine vermietete Ferienimmobilie jenseits der Grenze Überschüsse, so ergeben sich ab 2008 steuerliche Vorteile. Denn seit dem laufenden Jahr müssen diese grundsätzlich steuerfreien Auslandseinkünfte nicht mehr als positiver Progressionsvorbehalt angesetzt werden. Sie erhöhen also nicht den Steuertarif.
*Verluste hingegen dürfen sehr wohl steuermindernd angesetzt werden.* Zwei gegensätzliche Effekte, mit gleichem positiven Endergebnis.“
Schön wärs! Gewinne nicht versteuern müssen, aber Verluste absetzen können !
Hinsichtlich der Besteuerung von Ferienimmobilien gilt:
Positive wie negative Einkünfte bleiben bei der deutschen Besteuerung nun vollständig außer Betracht. Dies gilt für alle Länder, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Freistellungsmethode getroffen hat. Das sind so ziemlich alle EU-Länder ausser Spanien und Finnland.
Dort gilt die Anrechnungsmethode, d.h. die Mieteinkünfte/verluste werden wie bei einer innländischen Immobilie behandelt.
Hallo Peter, vielen Dank für deinen Kommentar.
Ja, dein Einwand ist aus heutiger Sicht völlig richtig! Mit dem Jahressteuergesetz 2009 werden sowohl positive als auch negative Mieteinkünfte für die genannten Länder bei der deutschen Besteuerung nicht mehr berücksichtigt (§32 b Abs. 1 EStG). Etwaige Vermietungsgewinne oder -verluste können nur noch im Ausland der belegenen Immobilie geltend gemacht werden.
Obiger Artikel stammt aus dem Jahre 2008 und wir werden diesen in den nächsten Tagen auf den aktuellsten Stand bringen.
Liebe Ulrike,
wieder nicht ganz richtig:
„Etwaige Vermietungsgewinne oder -verluste können nur noch im Ausland der belegenen Immobilie geltend gemacht werden.“
Der Satz gilt nicht generell. Liegt die Immobilie in Ländern wie Spanien oder Finnland, kann man die Vermietungsverluste durchaus von der Steuer in Deutschland absetzen.
Hallo Peter,
danke für den regen Austausch.
In meiner Antwort hatte ich die Formulierung «die genannten Länder» gewählt. Also die Länder mit DBA mit Freistellungmethode. Sprich nicht Finnland und Spanien.
Ich hoffe, wir liegen jetzt auf einer Linie…
Sonnige Grüße
Ulrike Eschenbecher
Der Artikel ist zwar schon älter, dennoch sehr informativ, auch wenn sich in diesem Bereich vermutlich zwischenzeitlich einiges geändert hat.
Danke für Ihr Feedback. Eine aktuelle Übersicht der Immobiliensteuern auf den Balearen finden Sie auch hier: https://www.porta-mallorquina.de/blog/steuern-mallorca-immobilien-2016/. Viele Grüße, Ihr Porta Mondial Team
Sind die Informationen in diesem Beitrag noch aktuell oder hat sich in den letzten Jahren in diesem Bereich grundlegend etwas geändert?
Hallo Ulrich, die aktuelle Steuersituation für Mallorca finden Sie hier https://www.porta-mallorquina.de/blog/das-grosse-steuer-allerlei/
Änderungen zu diesem Artikel werden gerade geprüft und wahrscheinlich bis Ende des Jahres upgedatet. Wir hoffen, Ihnen damit geholfen zu haben. Mit besten Grüßen, Ihr Porta Mondial Team.