Kaufen, um zu vermieten: Estepona ist ein Geheimtipp

Lange war es der schmuddelige Nachbar von Marbella, aber inzwischen lohnt sich dort die Investition in eine Ferienimmobilie. Die Margen für Vermietung sind sehr gut.

von Stefanie Claudia Müller, Madrid

Ohne groβe Mühe einfach Geld zu verdienen, das ist nicht einfach. Aber wenn es noch einen Ort gibt in Spanien, wo das geht, dann ist es Estepona in Andalusien. Hier sind die Kaufpreise noch relativ niedrig, die Mieten aber durchaus mit Madrid zu vergleichen. Und der Tourismus wächst und wächst seit Jahren. 200 Quadratmeter-Häuser mit drei Zimmern in sehr gutem Zustand und guter Lage kosten in der Dauervermietung zwischen 3000 und 4000 Euro im Monat. In der Ferienvermietung im Sommer gehen die Preise bei Objekten im mittleren Bereich hoch auf bis zu 6000 Euro.

Desto kürzer der Zeitraum der Vermietung, desto rentabler ist der Deal, weil der Preis relativ gesehen teurer ist. Wer im Juli oder August den Monat voll kriegt ohne Lücken kann dann auf bis zu 10.000 Euro kommen. Bei Wohnungen liegt die Miete in diesem Zeitraum für eine Wohnung in Strandnähe bei rund 5000 Euro. Appartments sind relativ gesehen nicht viel billiger in der Vermietung, weswegen für den Anfang ein Apartment ein guter Testversuch sein kann, ob die Rechnung für dieses Geschäftsmodell „Buy to let“ aufgeht.

Wunderbare ländliche Villa in der New Golden Mile von Marbella, in der nähe vom Strand, ideal für Natur- und Pferdeliebhaber

Briten sind derzeit stärkste Käufertruppe

Die Provinz Málaga, wozu Estepona und Marbella gehören, werden zwar jedes Jahr von Hunderttausenden von deutschen Touristen besucht, aber es sind die Briten, die hier derzeit kaufen. Das mag auch mit der Nähe zur Kronkolonie Gibraltar zu tun haben, wo es auch einen eigenen Flughafen gibt und Alkohol und Tabak billiger ist. An einigen Orten wie in Malaga-Zentrum ist es wegen der enorm gestiegenen Nachfrage aus England und Skandinavien schon teuer geworden, aber eine Wohnung im Umkreis von Estepona kostet wesentlich weniger. In benachbarten Küstenorten wie Piedra Paloma zum Beispiel bewegen sich die Kaufpreise für Drei-Zimmer-Wohnungen in Feriensiedlungen mit Schwimmbad zwischen 250.000 und 300.000 Euro.

In der Bahia Dorada sind Zwei-Zimmer-Wohnungen ab 200.000 Euro zu haben. Wer lange genug schaut, findet noch günstigere Schnäppchen. Besonders hohe Mieteinnahmen können hier in den Sommermonaten erzielt werden, aber inzwischen auch im Winter. Dadurch, dass an diesem Teil der Costa del Sol (Sonnenküste) Mikroklima herrscht und ein groβes Angebot an Gesundheitskliniken, Events und Kulturprogramm besteht, funktioniert auch der Weihnachts- und Neujahrstourismus. Die Temperaturen liegen dann immer noch bei um die 20 Grad in der Sonne und der Himmel strahlt. Es gibt wenig Regen und Schnee nur in den Bergen. Die Mieten gehen dann allerdings runter: Eine kleinere Wohnung kostet für 10 Tage  zwischen 800 und 1000 Euro. Das ist aber immer noch mehr als man dafür an fast jedem anderen Standort in Europa im Vergleich zum Kaufpreis bekommen würde.

In eine Boom-Provinz investieren

Denn alle reden über Ferienvermietung auf Mallorca, aber wo jetzt wirklich die Post abgeht, was Margen betrifft ist ide Provinz Málaga, inzwischen einer der beliebtsten Städiteziele innerhalb von Spanien. In der Provinz, wozu auch Marbella und Estepona gehörten, sind die touristischen Establissements in den vergangenen fünf Jahren um 672% gewachsen, glaubt man den offziellen Angaben (siehe Grafik). Einen besonderen Boom gibt es bei touristischen Wohnungen in der Stadt, bei Landhäusern (casa rural) und touristischen Dorf-Apartments (vivienda turismo rural).  2017 wurden 280.000 Betten in der Provinz Málaga gezählt. Diese Zahl dürfte 2018 nochmals gewachsen sein.

Provinz Málaga boomt

Wachstum der einzelnen Kategorien touristischer Übernachtungen in der Provinz Malaga, in absoluten Zahlen

Quelle: Observatorio turístico de la Costa del Sol – Málaga 2017

Gemäβ des Berichtes des touristischen Forschungszentrum „Observatorio turístico“ sind die Touristenzahlen von 2013 bis 2017 um 15% auf 4,7 Millionen Besucher aus dem In- und Ausland gestiegen. Starken Zuwachs erlebte der nationale Tourismus in der Zone, aber am meisten legten die Briten zu. Viele Spanier mieten oder kaufen sich inzwischen ein Ferienhaus oder Appartment rund um Málaga, weil die Hotels zu teuer und voll mit „guiris“ (Ausländern) sind.  Das gröβte Angebot an Hotels befindet sich im 4-Sterne-Bereich, was den enormen Boom bei touristischen Stadtwohnungen wie Airbnb & Co. erklärt.

Aber wer ein Haus mit Komfort in guter Lage anbietet, hat immer ein As im Ärmel. Es muss gar nicht direkt in Marbella, Malaga Stadt oder Estepona liegen, sondern kann auch in den kleinen umliegenden Dörfern angesiegelt sein. Was für Vermietungen an Urlauber allerdings immer wichtig ist: die Nähe zum Strand und der Blick aufs Meer. Die meisten Kunden werden allerdings Briten oder Spanier. Die Deutschen liegen m 304.542 Besuchern im Jahr weit hinten. Deswegen ist es wichtig Englisch und Spanisch zu beherrschen, falls sie die Vermietung selber in die Hand nehmen wollen.

Spanier lieben ihre „Sonnenküste“, aber die Briten fast noch mehr

Ranking der Urlauber von 2013 bis 2017, in absoluten Zahlen

Quelle: Observatorio turístico de la Costa del Sol – Málaga 2017

Aber Achtung: neue Regelungen bei Ferienvermietung

Allerdings müssen Vermieter beachten, dass Spanien derzeit an die Grenzen stösst bezüglich seiner Urlauber-Kapazitäten. Die Bevölkerung auf den Balearen und Katalonien haben die Massen langsam satt. Durch den Kreuzfahrttourismus hat sich der Unmut in lautstarken Protest gewandelt. Auch das starke Wachstum von Airbnb-Angeboten hat die Menschen in Madrid und Barcelona verärgert. Die Lokalpolitiker reagieren wie auf den Balearen mit Restriktionen. An der Costa del Sol sieht man den Urlauber zwar noch gerne, da es noch nicht so voll ist, es nicht so viele „Ur-Einwohner“ gibt und die sonstigen Einnahmequellen anders als in Barcelona, Madrid oder Palma limitiert sind. Die Arbeitslosigkeit in Andalusien, wo die Costa del Sol liegt, ist mit die höchste in ganz Spanien.

Dennoch: Einige Stadtregierungen und auch die Nationalregierungen restringieren derzeit die urbane Ferienvermietung. In Barcelona wird gerade ein Prozess gegen Airbnb geführt und auch die Balearen sind sehr streng geworden in Bezug auf touristische Vermietung. Ohne Lizenz geht nichts mehr und diese wegen kaum noch ausgegeben. Die Steuerbehörden kontrollieren zudem stärker als bisher diese Art der Geschäfte, weil es immer wieder zur ärger und anonymen Anzeigen in den normalen Wohngebäuden kommt. Landesweit wurde von der neuen Regierung unter Pedro Sánchez gerade festgelegt, dass für die Vermietung einer Wohnung in einem normalen Gebäude die Zustimmung von Drei-Fünftel der Besitzer notwendig ist.

Komplett renovierte Villa, nur wenige Minuten vom Laguna Village Beach in Estepona entfernt

Wer „buy to let“ im Kopf hat, sollte alles legal machen

In der Vergangenheit gab es viel Ärger mit den deutschen und spanischen Steuerbehörden wegen komplizierter „Spar-Modelle“, die sich nachher als Falle entpuppten, wie die Gründung einer Firma in Spanien, welche die Mieteinnahmen verwaltet.

„Wer dieses Geschäftsmodell im Kopf hat, sollte immer den legalen Weg über die Beschaffung der Lizenz und die Erklärung der Steuern in Spanien gehen. Jeder Einzelfall muss geprüft werden“,

rät Rechtsanwalt Tim Wirth, der auf Immobilien in Spanien speziaisiert ist.

Von Konstruktionen über Off-Shore-Gesellschaften hält er gar nichts:

„Das bedeutet mehr Ärger als Nutzen. Die Auflösungen sind sehr kompliziert“.

Für den, der sich gut beraten lässt, ist das Miet-Geschäft an der Costa del Sol relativ einfach – trotz aller schlechter Nachrichten wegen illegaler Hausbesetzung oder randalierender Touristen:

“Die Mehrheit der Vermietungen laufen reibungslos, so lange alles vor Ort von einer Verwaltung vorsondiert und kontrolliert wird und über eine seriöse Vermietungsplattform läuft, gibt es keine Probleme”,

sagt Wirth, dessen Kanzlei in Palma auf Mallorca ansässig ist. Immer warnt er jedoch alle vor zu hohen Rendite-Erwartungen:

„Die Instandhaltung eines Objektes kostet viel Geld, die Liquidität dazu muss vorhanden sein“.

Steuerlich sind Investitionen in Ferienimmobilien in Spanien attraktiv

Steuerlich müssen Interessierte also aufpassen, da zwischen es zwischen Spanien und Deutschland nicht nur ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, sondern auch einen regen Austausch zwischen den Steuerbehörden, deswegen sollten die Karten besser offen gelegt werden.

Inzwischen dürfen Steuerausländer in Spanien auch die Aufwendungen in Zusammenhang mit der Ferienimmobilie wie Reinigungsdienst oder Reparaturen von den Einnahmen abziehen und müssen die Differenz nur noch mit 19 Prozent versteuern. Die Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden, befindet sich aber in der Regel zwischen 0,3 und 0.4 %. Wenn die Immobilie in der Stadt liegt, kann sie sich auf bis zu 10 % erhöhen.

Die Grundsteuer beträgt bei Objekten bis zu einem Kaufpreis von 300.000 Euro Kaufpreis sieben Prozent. Ab 700.000 Euro sind es 10 Prozent,  Das alles gilt für Nicht-Residenten, also solche, die weniger als 183 Tage in Spanien verbringen und dort nicht gemeldet sind. Sollten sie doch länger vor Ort sein, dann sind sie verpflichtet wie jeder Spanier ein Mal im Jahr die normale Einkommenssteuererklärung abzugeben, wo das Haus oder die Wohnung angesiedelt ist. Also falls das Estepona sein sollte, ist das Finanzamt dort zuständig. „Gehen Sie dort lieber einmal zu viel hin. Die Strafen der Spanier bei Verzug der Einreichung oder Verschleierung sind inzwischen sehr hoch“, warnt Wirth.