Ferienvermietung Mallorca – die neuen Vorschriften 2018

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Es war vor mehr oder weniger genau einem Jahr, als die Wellen hochschlugen: Die Balearen-Regierung verabschiedete das Moratorium zur Ferienvermietung. Für ein Jahr durfte keine einzige Genehmigung für die Ferienvermietung mehr vergeben werden, zu schnell steigen die Touristenzahlen, hieß es.

Nach zähem Ringen gibt es jetzt eine politische Einigung und seit dem 30. Juli 2018 können wieder Genehmigungen beim Tourismusministerium beantragt werden. Der Inselrat sieht vor, zunächst 20.000 Gästebetten für die Ferienvermietung freizugeben; insgesamt sollen es 30.000 werden, der Rest erfolgt in den nächsten zwei Jahren (außerdem sind 10.000 neue Touristenplätze für Hotels zu vergeben).

Die Eigentümer mit gültiger Vermietungslizenz an Urlauber dürfen sich freuen, für sie gilt Bestandsschutz.

Die beiden spanischen Lokalmedien, Ultima Hora und Diario Mallorca, berichteten ausführlich über die Gesetzentwicklung und deren Konsequenzen. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:

Wer darf vermieten?

Das Gesetz besagt, dass eine neue Immobilie in den ersten 5 Jahren (nach Fertigstellung) keine Lizenz erhält, auf die Eigentumsdauer beim einzelnen Eigentümer kommt es jedoch nicht an. Der Käufer, der also eine Immobilie in der richtigen Zone erwirbt, die älter als 5 Jahre ist, kann folglich sofort eine Lizenz beantragen. Dabei muss er die nach wie vor sehr strengen Auflagen der Landesregierung erfüllen und das Gästebett käuflich erwerben.

Die gute Nachricht für den, der schon eine Lizenz hat: Es ändert sich nichts, da hier der Bestandschutz gilt. Die zu vermietenden Objekte sind pro Eigentümer auf drei Immobilien begrenzt.

Was darf vermietet werden?

Einfamilienhäuser, aber auch Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern, vorausgesetzt die anderen Eigentümer sind einverstanden und die Objekte befinden sich in einer der genehmigten Zonen. Der Inselrat genehmigt keine neuen Landhotels mehr und keine neuen Golfplatzprojekte.

Was muss das Objekt bieten?

Für das zu vermietende Objekt muss zunächst eine Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“) und der Energieeffizienznachweis („certificado energético“) vorliegen. Sozialwohnungen sind grundsätzlich ausgeschlossen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass auf jeweils vier Gästebetten ein Badezimmer kommt und im Falle einer Ferienwohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses diese über einen eigenen, separaten Strom- und Wasserzähler verfügt.

In den Gegenden, in denen nur eingeschränkt ferienvermietet werden darf, muss es sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handeln. Diese Regelungen betreffen aber nur Immobilien, die bis jetzt noch keine offizielle Genehmigung zur Vermietung hatten, hier muss eine neue Lizenz erworben werden.

Wo darf vermietet werden?

Der PIAT genannte Zonenplan ist der zentrale Punkt des Tourismusrahmengesetzes: Genau aufgeschlüsselt wird zwischen Gegenden unterschieden, die touristisch ausgelastet sind und solchen, die noch ein paar Gäste vertragen können, hier darf das ganze Jahr über an Urlauber vermietet werden. Es gibt einige Gegenden, in denen die Vermietung komplett verboten ist, zum Beispiel an der Playa de Palma oder genauer gesagt von Es Carnatge (Can Pastilla) bis zur Ortsgrenze nach Llucmajor in Arenal. Das gleiche gilt für landschaftliche Schutzgebiete und Industrie- und Wirtschaftsgebiete.

Dann gibt es noch verschiedene Orte, die als „empfindlich“ gelten: Darunter fallen rund 31 Gebiete, zum Beispiel bestimmte Abschnitte von Deià, Pollença, Sóller, Ses Salines, auch auf allgemein ländlichem Grund, wo ebenfalls nur eingeschränkt vermietet werden darf. An empfindlichen wie auch an „gesättigten“ Orten gilt eine 60-Tage-Regelung, das heißt, diese Objekte dürfen maximal zwei Monate im Jahr ferienvermietet werden. Das sind zum Beispiel auch die Palma-nahen Küstenstriche wie südwestlich Palmanova, Magaluf, Santa Ponça und Peguera bzw. südöstlich Arenal, Cala Blava oder Son Verí Nou.

Die Stadt Palma ist vom Zonenplan ausgenommen, der Stadtrat hat sein eigenes Regelwerk vorgelegt. Es gilt: Die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bleibt verboten, in Einfamilienhäusern wird sie hingegen erlaubt.

Mallorca Zonenplan (PIAT)

Ferienvermietung auf Mallorca – alle Orte und Regeln auf einen Blick. Quelle: Consell de Mallorca und Bellevue.

Wie erhalte ich eine Lizenz?

Das Prozedere ist nach wie vor sehr kompliziert. Die Ferienimmobilie muss sich in einem Gebiet befinden, in dem die Vermietung gemäß des Zonenplanes möglich ist. Zunächst muss ein entsprechendes Zertifikat bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden.

Handelt es sich dabei um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, muss als erste die Eigentümerversammlung der Ferienvermietung zustimmen.

Jetzt muss beim Tourismusministerium der Balearen-Regierung (Conselleria de Innovación, Investigación y Turismo) eine Genehmigung beantragt werden. Wird diese bewilligt, erhält man eine Registriernummer für die zu vermietende Immobilie. Nun müssen die einzelnen Touristenplätze (Gästebetten) erworben und last not least muss nun bei der Generaldirektion für Tourismus (im Tourismusministerium) eine als „Driat“ bezeichnete „Erklärung zur Aufnahme einer touristischen Aktivität“ eingereicht werden.

Dann kann es offiziell losgehen. Ob alles Hand und Fuß hat, soll in Zukunft per App auch vom Nutzer kontrolliert werden: Der Urlauber kann mit dem „Ferienvermietungscheck Mallorca“ über die Registriernummer prüfen, ob die Vermietung auch tatsächlich genehmigt ist. Dass die Behörden stärker kontrollieren werden, steht außer Zweifel.

Was kostet die Ferienvermietung?

Wem es gelungen ist, eine Registriernummer für das Objekt zu erwerben, der muss für jedes Gästebett in der Immobilie einzeln bezahlen. Ein Bett im Einfamilienhaus kostet 3.500 Euro, ein Bett in einer Ferienwohnung 875 Euro. Im Falle der 60-Tageregelung kostet der Touristenplatz 291,67 Euro. Eine Zahlung auf Raten ist möglich. Als letztes stellt sich noch die Frage:

Was passiert mit der Lizenz, wenn ich verkaufe?

Die Lizenzen haben unterschiedlich lange Gültigkeitsdauer. Neue Lizenzen für Ferienhäuser sind unbefristet und können folglich mitverkauft werden. Bei Ferienapartments hingegen, die erstmalig eine Genehmigung erhalten haben, ist diese auf fünf Jahre beschränkt, dann fallen die Lizenzen zurück. Da die Balearenregierung beabsichtigt, die Gesamtzahl an Urlauberplätzen mittelfristig herunterzuschrauben, sollen die touristischen Plätze, die an die Gästebettenbörse zurückfallen, nicht neu vergeben werden. Derzeit sieht das Gesetz ein Limit von 430.000 Gästebetten auf Mallorca vor, davon entfallen 115.000 auf die Ferienvermietung und der Rest (315.000) auf Hotels.

Wieviel kann ich mit Ferienvermietung verdienen?

Die Einnahmen aus Ferienvermietung sind attraktiv. 2018 untersuchte das Center for Real Estate Studies den Ferienvermietungsmarkt auf Mallorca und ermittelte Durchschnittspreise pro Region. Die komplette Marktstudie finden Sie hier: https://www.portaholiday.de/blog/ferienvermietung-mallorca-marktstudie/

Der Weg zu einer neuen Lizenz für Ferienvermietung ist kompliziert geworden, doch der Aufwand lohnt sich. Mit der Vermietung an Urlauber kann die Finca zum Renditeobjekt werden.

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