Steuern beim Kauf einer Mallorca Immobilie

Vermögensübertragungssteuer

Bei Immobilienveräußerungen zwischen Privatpersonen fällt zunächst die mit der deutschen Grunderwerbsteuer zu vergleichende Vermögensübertragungssteuer in Höhe von 7% des verbrieften Kaufpreises an. Diese Steuer entfällt bei mehrwertsteuerpflichtigen Veräußerungen durch einen Unternehmer. Verkauft ein Unternehmer Bauland oder Geschäftsgrundstücke sind 16 % Mehrwertsteuer zu entrichten; im Falle des erstmaligen Verkaufs einer neu gebauten Eigentumswohnung oder eines neuen Ein- oder Mehrfamilienhauses 7 %. Auch bei den weiteren Übertragungen durch einen Unternehmer zahlt der Käufer 7% auf den Kaufpreis, jedoch nicht Mehrwertsteuer, sondern wiederum Grunderwerbsteuer.

Grund-, Einkommen- und die Vermögensteuer

Ist der Verkauf mehrwertsteuerpflichtig, ist grundsätzlich noch 1 % Stempelsteuer zu entrichten. Als laufende Steuern für die Immobilie fallen die Grund-, Einkommen- und die Vermögensteuer an. Die jährlich abzuführende Grundsteuer ist regional unterschiedlich und bewegt sich in der Regel zwischen 0,3 - 0,4 % des Katasterwertes.

Wird die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt, wird ein fiktiver Ertrag in Höhe von 2% des Katasterwertes (bzw. 1,1 % wenn der Katasterwert vor dem 01.01.1994 festgesetzt wurde) angenommen. Aus diesem Wert sind 24 % als Einkommensteuer zu zahlen. Bis vor kurzem mussten auch Nichtresidente auf alle ihre sich in Spanien befindlichen Vermögenswerte, also auch auf die Immobilie, Vermögensteuer entrichten. Hier bei kam ein progressiver Steuersatz je nach Vermögen zwischen 0,2 - 2,5 % zu Anwendung. Diese Vermögensteuer wurde dieses Jahr in Spanien abgeschafft.

Veräußerungsgewinn

Je nach dem Kaufmotiv oder den persönlichen Verhältnissen des Käufers sollte auch die Steuersituation im Falle eines Weiterverkaufs oder einer Vererbung bedacht werden. Hier hat sich seit Jahresbeginn einiges geändert. Beim Verkauf ist der Veräußerungsgewinn nun grundsätzlich mit 18 % anstatt mit 35 % zu versteuern.

Erbschaftsteuer

Das Problem der grundsätzlich relativ hohen und im Einzelfalle sehr hohen Erbschaftsteuerbelastung ist durch die aktuell vorgenommene radikale Senkung der Erbschaftsteuer auf 1 % zugunsten von Kindern und Ehegatten nicht entschärft, da diese Steuererleichterung nur dann in Betracht kommt, wenn der Erblasser zur Zeit des Erbfalls mindestens 5 Jahre auf den Balearen Resident war. Immer wieder wird kategorisch behauptet, dass die Erbschaftsteuer aufgrund einer seit dem 01.01.2003 in Kraft getreten Gesetzesvorschrift bei einem Versterben des Erblassers im Ausland praktisch nicht mehr verjähre. Diese Schlussfolgerung ist zumindest nicht eindeutig dem Gesetz zu entnehmen. Die entsprechende Vorschrift dürfte eher so auszulegen sein, dass 4 ½ nach dem Tod des Erblassers der Steuererhebungsanspruch verjährt, wenn nicht vorher eine Erbschaftsannahmeerklärung durch einen ausländischen Notar erfolgt ist.

Ob der Immobilienkauf über eine spanische GmbH sinnvoll ist, sollte im Einzelfall auf der Grundlage einer rechnerischen Gegenüberstellung sämtlicher Kosten (Gründung, Buchhaltung und Bilanzierung) und Steuern im Vergleich zum Kauf als natürliche Person kritisch geprüft werden. Hierbei sind auch die deutschen Steuergesetze und das Doppelbesteuerungsabkommen zu berücksichtigen.